[부자가 되는 독서] 강남의 탄생 – 한정수, 강희영
강남의 탄생 저자 한정수, 강희영 출간 미지북스 출간 2016.05.10。
읽은 날짜:2023.12.20~2023.12.24핵심 키워드:#영동 개발#8학군#올림픽 관련 도서:#눈에 따라1부.강남 개발이 불기 이전의 강남 자동차 시대를 예비하는 강남을 만든 수방 사업”강남 건설 명문 학교”개척 시대의 개발 초기의 풍경 제2부 더 커진다”강남 아시아 경기 대회”와 “올림픽”, 그리고 잠실 더 커진다”강남 강남의 토미 무라(부천)”,”강남의 허파”,”과거의 그늘”현재”강남 서울시 도시 기본 계획”과 “강남 제3부 『 작은 강남 』이 한국 사회에 미치는 영향은 더 크다.강남이 움직이면 한국 전체가 흔들릴 것이라고 해도 과언이 아니다.
제1부. 강남 개발이 시작되는
P19. 지금은 “강남”이라는 말이 사용되지만 예전에는 “영등포의 동쪽”또는”영등포와 성동의 중간”이란 뜻의 “영동”라는 말을 더 많이 썼다.실제로 1970년대에 시작된 개발 계획의 정식 명칭도 “강남 개발”은 아니다”영동 개발”이었다.그 때는 “강북”이 곧 서울인 한강 이남의 시골 사람들은 대안을 “서울”라고 불렀다.→ 영동이라는 말은 잘 들은 적이 있지만, 영등포의 동쪽이라는 의미인 줄은 몰랐다.별로 존재감이 없던 마을이었다란 현재의 모습만 알던 나는 그저 신기할 따름이다.P21.1960년대 서울은 포화 상태였다.전국의 농촌에서 사람들이 당신을 막론하고 일을 찾아 서울에 집중됐다.서울은 인구 급증은 주택난 등 도시 문제를 낳았지만, 수도 방위 차원에서 심각한 안보 문제로 간주되기 시작했다.만약 한국이 분단 국가가 아니면 은평, 고양, 파주 쪽이 서울의 다른 지역보다 훨씬 먼저 개발된 것이다.→ 과거에도 일자리를 찾아 서울에 올라오는 인구로 포화 상태였다고 하니 일자리의 힘은 매우 큰 것 같다.국가 안보 문제 등에서 개발을 더 이상상으로 확장하지 않았다는 점에서 강북이나 경기도 북부 측에 왜 일자리가 약한 것인지를 이해할 수 있었다.P46. 경부 고속 도로 제3한강 다리(한남 대교)강남 고속 터미널은 자동차 시대와 함께 강남 시대를 연 삼총사이다.P58. 엄청난 규모였다 영동 개발은 놀랍게도 약 10년 만에 완료했고, 이것도 부족하고 수서, 잠실, 분당, 판교 개발이 이어 강남은 계속 확장됐다.강남의 이런 급속한 건설과 빠른 확장은 경부 고속 도로 건설의 연장이기도 했다.→ 너무 규모를 10여년 만에 완료했다니… 그렇긴현재 상상할 수 없는 일이다.예전에는 무력으로 가능한 시대였지만 지금은 그런 시대가 아니기 때문에 무슨 개발이 발표되고도 약 10년 후에 착공 여부다.그래서 호재로 들어갔을 경우, 시간과 비용을 잃을 수 있다는 점에 조심해야 한다.→ 부동산의 관점에서 경부 고속 도로는 경기도 남부 라인의 일자리를 공고히 했지만 그만큼 집값도 경기에 다른 지역보다 높게 형성되고 있다.예전에 서울과 붙지 않았는데 그곳이 왜 좋아?고평갈까?라는 생각을 가졌지만, 그 지역의 일자리와 거주민의 소득도 함께 고려하면 납득할 수 있었다.P75. 많은 정부 기관과 공공 기관이 강남으로 이전했지만 대포적인 예가 삼부의 하나인 사법부와 최고 실력자 검찰청이었다.법원과 검찰의 서초동 이전으로 주변은 자연스럽게 법조 단지에 되면서 강남은 정치적으로 보수적인 지역이 됐다.P92.1960년대”남 서울 계획”발표와 제3한강 다리(한남 대교)의 건설로 강남이 처음 서울 생활권에 편입됐지만 영동권 개발 사업은 생각처럼 잘 되지 않았다.정부는 강남 개발을 진두 지휘하기 위해서 1975년”강남구”를 신설하고”부동산 억제세 면제”과 “한강 이북 택지 조성 불허”등의 조치를 단행했다.이와 동시에 추진한 게 한국 사회의 교육열을 역이용한 명문 학교 이전 조치였다.→ 도로를 통해서 교통망을 만들었지만, 코가 높은 서울 사람들이 한강을 건너야 한다는 심리적 부담이 너무 컸던 모양이다.지금도 서울 사람들이 경기도에 가려면 밀어내는 듯한 느낌을 주는 식이다.그러나 아이에 대한 애정이 안타까운 한국 국민 정서상, 명문 학교 이전 조치는 갈 수밖에 없는 상황이 된 것이다.지금도 아이를 가진 대부분의 부모가 살던 곳을 떠나고 학군지로 이동하는 것을 보면 알 수 있다.경기고, 서울고, 숙명 여고 등 이른바 경북 명문고가 옮긴 강남구와 서초구는 그 유명한 “8학군”의 핵심이 됬다.”현재의 강남을 만든 “이라는 말이 나올 만큼 이 학구의 지위는 높았다.1990년 초부터 강남의 사교육이 싹트기 시작했다.당시 대치동 일대는 압구정동 일대에 비해서 개발이 늦어졌다.이 개발의 여백을 학원이 매설하기 시작했다.대치동 학원이 강세를 보이게 된 또 다른 이유는 “수능”의 등장이다.특히 2001년에 수학 능력 시험이 어렵게 출제되며 학생들의 평균 성적이 크게 떨어져”수학 능력 시험 파동”이 일어났으며 그 가운데 서울대 정시 모집 합격자 가운데 강남 서초 송파구가 기초 자치 단체 순위 1~3위를 석권하고, 결코 우연하게 처리할 수 없는 결과가 나왔다.이런 결과는 다시 강남 아파트 값 상승과 강남 학원가에 대한 쏠림 현상으로 이어졌다.→ 학군과 주택 가격은 떼어놓을 수 없는 관계!아이들이 줄어든다는 것에 애매한 학군지의 수요가 점점 줄어 강남으로 쏠림 현상이 계속될 전망이다.경기이지만 우리 동네만 봐도 잘하는 친구들은 분당에 가서 분당에 사는 친구는 강남으로 이동한다.제2부. 더욱 더 커지고 강남
1973년 박정희(박·정희 대통령의 지시에 의해서 잠실 주변 땅까지 모두 340만평의 넓은 땅에 5단지 규모의 잠실 아파트와 잠실 종합 운동장을 만들잠실 지구 종합 계획 사업이 추진되기 시작했다.하지만 잠실 대단지는 강남 주민들에게 “강남 취급” 하지 않았다.아무래도 10평대가 주류에서 5공단에만 20평대의 이 아파트는 단지 주민들을 강남처럼 묶기 어려웠을 것이다.P129.2호선은 을지로·구의동동도 바꾸었지만 특히 강남 지역에 강력한 영향을 미쳤다.한국 전력 본사를 시작으로 55층의 무역 센터 빌딩 33층의 인터컨티넨탈 호텔 등 고층 건물이 테헤란로와 그 주변에 들어왔다.그 뒤 손을 댈 수 없이 고층 빌딩이 오르고 지금의 빌딩 숲을 이루게 됐다.물론 시간을 맞추고 열린 1986년 아시아 경기 대회와 1988년 서울 올림픽이 큰 역할을 했다.2호선은 서울시 지하철 안에서 유일하게 확실한 흑자를 내는 노선이다.→ 2호선 개통으로 강북에 인구보다 강남에 인구가 많아졌다고 한다.테헤란로에 거대한 일자리가 생기고 강남으로 이동하는 사람이 많아졌지만 2호선을 이용해서 빨리 접근할 수 있어 많은 사람이 2호선 역 주변에 거주지를 정한 것이다.유일하게 흑자를 내겠다는 것은 그만큼 이용하는 수요가 많다는 의미에서 부동산 투자나 내 집 마련의 때 먼저 고려할 것 같다.P150. 사실은 잠실 송파 일대가 강남에 “합류”수 있도록 한 주인공은 바로 아시아 선수촌과 올림픽 선수촌 아파트였다.아사이 선수촌 아파트가 먼저 완성했다.당시로서는 파격적으로 57평형과 66평형에는 지하 주차장까지 제공했다.사실, 조금 뒤 입주가 시작된 목동 아파트만 지하 주차장은 없었다.그러나 한국 아파트의 선두를 달리던 아시아 선수촌 아파트는 00년 송파구가 8학군 할당에서 제외되면서 급격히 쇠퇴한다.→ 학군이 중요성을 다시 알 수 있는 곳!그래도 아시아 선수촌과 올림픽 선수촌 단지에 가보면 낡은이 고급감이 있다.정말 그 당시는 지위가 어땠는지 상상할 수 있다.지금도 좋지만 잠실 주공의 저층 단지가 재건축되는 모습과 둔촌 주공이 새로 변하는 모습을 가까이서 보면서는 씁쓸한 기분이 되는 것도 있을 것이다.P152)올림픽년 1988년 1월 하루 서울시가 행적 구역을 개편하면서 송파구가 강동구에서 분리됐다.강동구와 송파구의 경계는 강동 대로였지만 바람 납동만은 예외였다.풍납동 주민들이 강동구 잔류를 강력히 거부하고 결국 송파구에 편입됐기 때문이다.또, 서초구가 강남구에서 분리했다.강남 대로와 구룡 산, 대모산의 산령이 경계가 됐다.그리고 흔히 말하는 강남 3구가 탄생했다.155. 잠실을 개발하여 서울시는 석촌호 북쪽 4만 7580평짜리 상업 지역을 백화점, 도서관, 병원, 아케이드, 극장, 오락 시설, 호텔 등이 들어서야 한다고 생각했다.다만 각각의 땅을 팔고 무계획적으로 상업 시설이 들어오는 것은 원치 않았다.결국 이 땅은 롯데 그룹이 차지했다.호텔이 가장 먼저 올림픽 직전인 1988년 8월 28일에 오픈했다.백화점은 11월 12일, 쇼핑몰은 11월 19일 실내 테마 파크는 1989년 7월 12일, 매직 아이 랜드는 1990년 3월 24일에 공사를 마쳤다.올림픽 때 외국인이 본 호텔 이외의 시설은 그 자체가 장관이다, 과연 훌륭한 분들의 의도대로 한국이 ” 눈부신 발전하고 있다”라는 사실을 전달하기에 충분했다.→ 송파구의 임원장을 하면서 롯데 계열이 정말 많다는 생각이 들었다.남우이키에서도 송파 구민이 자조적인 표현으로 “롯데 식민지”,”롯데 마을”이라고 부를 정도이기 때문이다.여러가지 면에서 올림픽이 지금의 송파구를 만든 셈이다.앞으로 강남의 업무 중심은 강남 역 측에서 삼성동 측에 더 기우는 확률이 높다.우선 넓은 땅을 가진 한국 전력이 광주로 이사, 현대 자동차가 고층 빌딩을 짓기 때문이다.게다가 감정원과 시립 병원까지 이사하게 되면 그 공간은 더 넓어지고 잠실 종합 운동장의 유휴 공간까지 연계되고 개발되면 시저니 효과는 보일 것이다.→ GTX가 삼성 역을 찾아가는 이유!현대 자동차 GBC라는 대규모 일자리와 잠실 MICE산업, 영동 대로의 지하 공간 복합 사업 등 막대한 개발이 삼성 역 주변에 집중하고 있다.P213. 제3한강 다리(현재의 한남 대교)건설과 함께 개발되기 시작한 강남은 한국 땅 투기의 발원지였다.실제로 강남은 무한에 가까운 택지 공급 지역으로 황금 알을 낳는 거위였다.강남이 점점 확장되면서 땅값 상승 행진이 이어지자 정부의 부동산 대책은 여기에 집중했다.부동산 투자 억제 방안, 양도 소득세, 공천 지사, 8.3조치, 토지 공개념 도입 등이 쏟아졌다.그러나 모두가 잘 알다시피, 강남 불패 신화는 계속되고 있다.→ 지금도 정부의 규제 정책은 강남에 집중하고 있지만 강남의 집값은 더 공고히 되는 것 같다.P216.”강남 부동산은 왜 그렇게 강력한 것?”첫째, 강남 부동산의 소유자가 정부 정책을 결정하기 때문이다.강남에는 많은 고위 공직자가 거주한다.강남에 사는 고관 대작은 다시 이웃의 금융 회사의 사장 대기업 임원, 부동산 벼락 부자와 연결되어 있다.둘째, 빈부 격차의 심화는 즉 높은 진입 장벽을 만들고 그들만의 천국으로 구조화된다.높은 땅값은 실수요와 별도로 “나도 저렇게 되고 싶다”과 욕망을 낳고, 이른바”강남 판타지”를 만들어 낸다.셋째, 강남은 현대판”계급 세습 구조”를 확고히 구축하고 있다.재산과 직업이 차지하는 비중이 갈수록 커지면서 거주지가 계급을 결정하는 주요 요인의 하나가 되어 있다.게다가 지금의 한국 사회는 개인의 계급이 자신만이 유효한 것이 아니라 세대를 이어 재생산된다는 이른바”금 숟가락”상속 구조가 확실하게 정착되고 있다.더 이상, 개울에서 우러나오는 시대가 아니다.→ 책에서 “부자가 되려면 부자의 줄을 서야 한다”라는 글이 생각 난다.대대적인 개발로 많은 부자가 탄생하거나 새로운 부자가 강남에 들어와서 강남은 꾸준히 발전하고 있는 곳이니까… 그렇긴, 제3부 강남들P281. 여의도:강남의 원조 국회와 방송, 대기업 본사, 그리고 많은 금융 기관을 가진 여의도는, 사대문 내, 강남과 함께 명실상부한 서울의 3대 중심지이다.여의도 개발은 강남 개발의 모델이자 효시이기도 하다.그러나 상암동 상암동 디지털 미디어 시티(DMC)의 등장으로 여의도에서 방송 쪽의 힘이 약해진 것 같다.그리고 아파트의 노후화로 많은 집주인이 나무동 및 강남, 분당으로 떠났고, 전세를 주는 경우가 많아졌다.P289. 노원:강북”실패한 강남”서울의 일자리는 기존의 중심가와 여의도 일대, 강남의 3대 중심에 집중했으며 최근 생긴 구로, 상암 등에 약간의 일자리가 있을 뿐이다.서울 인구의 30%이상이 집중하고 있는 동 북부, 특히 노원구에는 특별한 일자리가 없다.가장 큰 원인은 1980년대에 노원 개발에 들어갔지만 단 아파트만 세웠기 때문이다.P291. 목동:강서의 “성공한 강남”오늘의 목동은 여의도와 함께 대한민국 방송의 중심지인 서울 서남권에서는 가장 부유한 아파트 단지가 들어선 곳이기도 하다.최근에는 초고층 주상 보합이 들어와서, 세련미를 더했다.목동은 ” 작은 강남”란 별명답게 성공한 단지로 평가된다.고급 백화점의 대명사인 현대 백화점이 여기에 들어갔다는 사실이 “성공”을 간접적으로 증명하고 있다.본 욕심에 사두고 독서회에 선출되어서 읽게 됐다.강남의 역사라니, 왠지 따분한 내용이라고 생각했는데 정말 재미 있게 봤다.부동산 공부를 하는 사람들은 꼭 읽어야 할 책 같다.부동산은 단순히 내가 사고 싶은 곳을 사는 게 아니라 누구나 좋아하는 곳을 사야 한다.미래에 자산 가치가 바뀌기 때문이다.지난해까지 강남은 나와는 상관없는 곳이라고 살아 왔지만 그럴수록 강남을 더 알아야 한다고 나타났다.내가 사는 집이 강남에서 연결되어 있기 때문이다.교통편만 좋은 곳이 아니라 지리적으로 가까운 곳에 세세하게 이동하지 않으면!